I concetti
Il concetto di costo di costruzione di un immobile può essere riferito alla sua iniziale edificazione, con un computo estimativo in preventivo; a costruzione ultimata, un computo a consuntivo individua l'importo monetario del suo valore di costo. Il concetto di costo di ricostruzione a nuovo di un immobile già esistente può essere espresso con l'ipotesi di ricostruire, ovvero riedificarne idealmente la “copia”.
Le modifiche che, con il trascorrere del tempo, hanno influito sulla sua fisicità ne determinano lo stato di degrado o vetustà. Questo costo può essere individuato con la consapevolezza di compiere un'indagine estimativa “teorica”, in relazione a questa esistenza, e a questa debbono essere riferite tutte le caratteristiche e le condizioni che, al momento della stima, influiscono sui prezzi unitari dei “mercati provinciali di produzione edilizia”.
Seguendo questi concetti, sono state individuate, in tutti i “mercati” siti nel territorio nazionale, le medie regionali dei costi unitari a mc, assumendo a campione un “fabbricato tipo” (FT).(3) Con l'analisi di questi dati, sono state individuate le variabili territoriali e temporali dei costi.
Costi base unitari e procedura di stima
Per il fabbricato tipo (FT), vengono periodicamente rilevate le percentuali d'incidenza dei costi della manodopera e dei materiali e noli, delle volumetrie abitabili e di quelle non abitabili.(4)
Questi costi sono assunti come dati fondamentali della procedura di stima in oggetto: consentono di determinare, al momento della stima, l'importo del costo unitario a metro cubo dei materiali e noli (MTN) e della manodopera (MOP) di fabbricato tipo (FT), riferiti al “mercato edilizio provinciale” prescelto.
Costo unitario base a mc = [€/mc MTN] + [€/mc MOP]
La macroanalisi della “procedura di stima informatica”, utilizzando i costi base unitari di FT di ogni “mercato edilizio provinciale”, elabora un “algoritmo di calcolo”(5) in grado di determinare, in tempo reale, per ogni mercato edilizio provinciale, i costi unitari di riferimento, con validità statistica. Per eseguire la stima di un immobile (FX), che si intende prendere in esame, la procedura, seguendo i criteri di ordinarietà dell'estimo, esegue una stima per comparazione, raffrontando le caratteristiche tipologiche di (FT), con quelle di (FX); elaborando le molteplici e differenziate “variabili”, digitate dall'utente, ne determina il più probabile valore di costo tecnico di ricostruzione a nuovo.
Per gli anni dal 2005 al 2008 i grafici allegati “A” e “B” evidenziano le sensibili variabili dei costi unitari di costruzione e della manodopera(6) tra le varie regioni e tra le province della stessa regione.
Un ulteriore approfondimento dell'analisi di “stima per comparazione” ha registrato le sensibili diversificazioni dei costi base unitari, in riferimento: alla volumetria, al numero di piani, al tipo di struttura portante, alle diverse tipologie della sua prevalente destinazione d'uso (residenziale di tipo signorile, civile-medio, economico), come alle altre destinazioni d'uso (direzionale, alberghiero, commerciale.
Anche l'ubicazione rappresenta un importante fattore di diversificazione riferito: alle condizioni socio-economiche esistenti nell'area del mercato edilizio locale, alla giacitura altimetrica, alle situazioni di sismicità e all'accessibilità carrabile al cantiere.
Tutte le caratteristiche e le condizioni sopraesposte rappresentano le “variabili” influenti sui “costi base unitari”, quantificate in percentuali incidenti su ogni metro cubo di costruzione e costituiscono l'articolazione della procedura di stima informatica.
Anche per le porzioni di fabbricato (singole unità immobiliari, appartamenti, locali fondi, magazzini, negozi ecc.), con annessi locali e aree di pertinenza in distacco, la procedura esegue la stima del costo tecnico di ricostruzione a nuovo. Per ottimizzare il risultato, è facoltà dell'utente di digitare (a video) ulteriori dati in riferimento alla consistenza e qualità delle finiture dell'immobile in esame.
All'importo monetario del “costo tecnico di costruzione”, a seconda dei casi, possono essere aggiunti gli altri oneri influenti per la costruzione dell'immobile in esame: onorari per la progettazione e la D.L., oneri fiscali ecc., come le maggiorazioni di costo per l'accessibilità, carrabile o meno, al cantiere.
La procedura di stima può essere utilizzata per tutti gli immobili civili, con diverse destinazioni d'uso, siti nel territorio nazionale, con la sola esclusione delle costruzioni con speciali caratteristiche architettoniche, strutturali e costruttive.
Le costruzioni industriali e/o rurali
Per queste tipologie edilizie, a seguito delle indagini estimative eseguite, si è constatato che le diverse morfologie, le molteplici qualità e tipi di materiali che posso essere impiegati, come le modalità di costruzione delle stesse, non consentono un procedimento di stima basato sul criterio della comparazione.
La procedura individua l'immobile (FX) preso in esame, come un “involucro edilizio”, la cui destinazione d'uso può essere riferita al deposito di cose, e/o alla loro lavorazione, con innumerevoli e diverse utilizzazioni, ovvero: fabbriche, laboratori, opifici, officine, rimesse, magazzini, stalle, depositi di scorte ecc.
Con il criterio della stima analitica, la procedura esegue il computo delle “qualità e quantità”, dei manufatti necessari per la loro costruzione e ne individua il più probabile importo monetario del costo tecnico di costruzione e/o di ricostruzione a nuovo in funzione della loro morfologia e del tipo di struttura portante, con l'esclusione del costo di tutti gli impianti, allacci e delle divisorie interne (non rientranti nella struttura).
Per lo svolgimento di questa stima, deve essere individuata e digitata:
- la tipologia della struttura portante;
- le dimensioni (in ml) dei lati (quadrato e/o rettangolo) che costituiscono la pianta della costruzione (FX);
- l'altezza;
- il numero dei piani;
- il tipo della copertura e del tamponamento.
Il risultato è attendibile, in quanto esegue un computo di stima analitica in funzione delle dimensioni della superficie e dell'altezza. I prezzi dei costi unitari base delle varie “componenti” sono anche questi ragguagliati e riferiti ai vari “mercati edilizi provinciali” e aggiornati periodicamente.
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(1) Il “valore di costo” è costituito dalla sommatoria di tutte le spese sostenute per la sua realizzazione; non comprende l'ipotesi di uno scambio e pertanto non deve essere confuso con il valore venale di mercato e/o con il costo di produzione; non comprende gli utili o premi del rischio imprenditoriale - all'imprenditore puro (costruttore) spetta unicamente il solo profitto ricavato dalla produzione del bene fine a se stessa, stabilito per legge nel 15 + 10% .
(2) Nelle polizze assicurative degli immobili (incendio, G.F. ecc.), il “concetto assicurativo” esprime la finalità di individuare, in un determinato “momento”, l'importo monetario necessario per questa teorica ricostruzione a nuovo (VRN).
(3) (FT) Fabbricato di tipo: il suo costo in €/mc , espresso nei vari Prezzari, è generalmente riferito alla media dei “costi regionali” dei materiali e della manodopera per un edificio tipo civile medio di circa 10.000 metri cubi, con accessi carrabili al cantiere idonei ad automezzi pesanti. I costi base a mc indicati nei Prezzari sono riferiti alle costruzioni civili contemporanee, ovvero con struttura portante in cemento armato, solai in latero-cemento (di vai tipi), murature di tamponamento e divisorie interne in laterizio ecc.
(4) I dati delle percentuali d'incidenza sui costi unitari rappresentano il risultato del lavoro di qualificate e competenti commissioni di studio dell'Unioncamere Liguria, che redigono annualmente il Prezzario. I dati sono stati verificati eseguendo rigorose “stime analitiche” di FT realmente edificato, con “computi in preventivo” e raffrontati con “computi in consuntivo” sull'opera finita. Il costomedio (a mc) dei materiali e noli, è assunto quale risultato d'analisi di prezzi di costo è periodicamente aggiornate a livello nazionale, può quindi essere considerato invariabile e valido per tutti i mercati provinciali di produzione edilizia.
(5) L'algoritmo di calcolo è stato certificato dai docenti della Facoltà di Matematica e Informatica - Dipartimento Statistica dell'Università di Genova.
(6) Il costo della manodopera è riferito alla squadra tipo per l'edilizia e comprende: ore 1 di un operaio specializzato + ore 2 di un operaio qualificato + ore 3 di operaio comune. La sommatoria dei costi orari è aumentata dell'1,265 per spese generali e utile d'impresa.
(Tratto dalla rivista "Consulente Immobiliare", Il Sole 24 Ore, 31 marzo 2010, n.857)
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