D'altra parte il forte impulso che si è avuto dal mercato europeo, in particolare nella necessità della circolazione dei beni, della crescente internazionalizzazione delle società, dell'entrata in vigore di norme contabili e bancarie, ha portato sempre di più lo strumento della valutazione immobiliare a fondersi e a divenire essenziale nei processi d'investimento finanziario, di valutazione del rischio e della contabilità sulla base delle norme internazionali. Con questo contributo analizziamo il quadro della situazione in una visione generale rimandando, ai prossimi fascicoli, la trattazione più specifica degli standard nazionali e dei criteri di stima.”
Le profonde innovazioni e le radicali mutazioni che si stanno registrando, accompagnate da seppur lenti ma inesorabili passaggi regolamentari e legislativi, impongono a tutti i periti estimatori - esperti giudiziari in testa - il dover mutare il loro modo di operare le stime. Infatti, anche nel campo giudiziario è necessario che le perizie siano redatte secondo precisi standard per garantire al giudice la qualità della prestazione professionale.
Le carenze e i limiti della valutazione immobiliare
Il processo delle stime immobiliari in Italia è sempre stato legato a fattori eminentemente soggettivi; i diversi operatori da sempre hanno finalizzato la stima di immobili in un'espressione di una somma economica corrispondente a un'interpretazione di un dato immobiliare non sempre disponibile e, il più delle volte, costituente una lettura assai approssimativa del mercato immobiliare. Certamente, anche nei casi ove questo fosse stato disponibile, non era possibile con gli strumenti a disposizione fornire un quadro trasparente e logico del processo che aveva portato all'espressione di quel dato valore. Invero la preoccupazione di ogni estimatore - se parliamo della determinazione del solo valore di mercato - era “azzeccare” il più probabile valore e non tanto seguire un processo strutturato e trasparente tale da fornire una dimostrazione di come si era giunti a quel risultato. La realtà italiana - con qualche limitatissima eccezione - fino a oggi è stata questa. Ha, nei fatti, scontato, di fronte alla scarsa trasparenza del mercato immobiliare, del carente livello di informazione e della diffusione di criteri di stima empirici e convenzionali, un'assoluta assenza di sviluppo della professione del valutatore. Questa non si è mai evoluta restando imprigionata dalla condizione di difficoltà nel reperimento dei dati reali di mercato e quindi, in un certo senso, ha ritenuto di essere esonerata dalla loro rilevazione diretta sopperendo con i procedimenti empirici, facendo così di necessità virtù. Non si sono mai create le condizioni per favorire la proposizione di standard valutativi, né si è sviluppata una struttura organizzativa di settore come invece esistono da molti anni negli altri Paesi, come pure la scienza dell'estimo in Italia si è curata poco di introdurre gli studi compiuti a livello internazionale salvo qualche rara eccezione. Come detto, il panorama delle valutazioni immobiliari in Italia fino a oggi è stato fortemente in contrasto da quello degli altri Paesi avanzati.
Tale condizione si è registrata innanzitutto per l'assoluta assenza di uno standard specifico nel settore estimativo e nel mancato reperimento di quelli internazionali e dalla difficoltà che da sempre si è avuta nel reperimento di dati immobiliari reali.
A ciò si lega il problema, per la verità tutto italiano, dell'assenza dello sviluppo della professione estimativa che a differenza di altri settori della professione tecnica - pensiamo su tutti a quello della topografia, della progettazione e delle attività a essa correlate - non ha mai avuto un'evoluzione, una propria crescita, essendo mancato uno sviluppo nelle metodologie e nelle pratiche operative che inevitabilmente si sono legate alle suddette limitatezze. La carenza di dati immobiliari reali, di un lungo periodo contraddistinto da una crescente inflazione e della preponderanza di stime di tipo convenzionale hanno causato una situazione di dissonanza rispetto al resto dei Paesi avanzati determinando il prevalere dell'utilizzo di procedimenti di stima empirici basati su un giudizio sintetico e soggettivo.
La valutazione immobiliare per l'ottenimento del “più probabile valore di mercato”, nella maggior parte dei casi, si è da sempre affidata alla “scorciatoia” della stima sintetica monoparametrica, ovvero il calcolo estimativo ottenuto dal prodotto della superficie commerciale dell'immobile da stimare per un prezzo unitario medio derivante da un'osservazione del mercato immobiliare nella zona di ubicazione dell'immobile.
Tale criterio, affidato esclusivamente alla sensibilità di ciascun valutatore e quindi anche alla maggiore o minore competenza di ciascuno di essi, non è stato mai in grado di sostituire un'informazione tratta da dati di contrattazioni reali di mercato e da un'osservazione puntuale e pertinente del mercato immobiliare, fondendosi esclusivamente sull'unico parametro della superficie commerciale e producendo poi in un risultato sintetico che non può considerare i fattori endogeni ed esogeni del bene in una concreta comparabilità con beni simili ai fini della stima se non attraverso alcuni correttivi talvolta stabiliti da normative o, nella migliore delle ipotesi, definiti dalla letteratura estimativa con orientamenti su larga scala.
L'effetto di questa semplificazione metodologica si è da sempre tradotto in un dilatamento dell'errore del risultato della stima e nella pratica impossibilità di rendere trasparente il processo che ha condotto al risultato della valutazione. Non è di fatti raro trovarsi di fronte a un bene stimato da tre valutatori diversi che presenta tre valori di mercato anche notevolmente divergenti; ciò produce la particolare - e disagevole - condizione che nella realtà nessuno dei tre è in grado di comprovare la giustezza delle operazioni compiute in quanto in carenza di dati reali e metodologie corrette e con processi, frequentemente, non riconducibili a criteri trasparenti.
Di fatto con molta probabilità nessuno dei tre si è basato per la propria stima su beni “comparabili” reali e specifici, su un “dato immobiliare” veritiero e su contrattazioni effettive, su di una “osservazione del mercato immobiliare” puntuale e precisa attraverso “il segmento immobiliare” proprio dell'immobile oggetto di valutazione o ancora la “superficie commerciale” non è stata ottenuta mediante una metodologia di misurazione uniforme e condivisa, così come il rapporto tra la superficie principale e quelle secondarie è stata calcolata senza applicazione di “rapporti mercantili” rilevati dal mercato immobiliare del segmento corrispondente come pure magari non è stato dichiarato se la misura è stata ottenuta mediante un rilievo metrico o un calcolo da elaborati grafici.
Con molta probabilità poi - ed è condizione assai diffusa per non dire costante - la parte “valutativa” dell'elaborato è quella a cui i nostri estimatori hanno dedicato meno spazio racchiudendola in pochi passaggi; infatti è sempre stata ritenuta ben più importante ed essenziale, al fine valutativo nelle perizia di stima, la parte definita “due diligence” ovvero quella comprendente gli accertamenti sulla conformità edilizio-urbanistica del bene immobile, la sua corretta rappresentazione e censimento catastale con tutti i dati generali come la consistenza, ubicazione, livello di piano ecc., ciò come se la valutazione immobiliare si limitasse a un diretto accertamento immobiliare teso a soddisfare le condizioni di commerciabilità dell'immobile e non anche a fornire - con limitazioni nelle assunzioni relative all'incarico del valutatore, come accade in tutti i mercati immobiliari avanzati - il valore immobiliare che l'immobile, in ogni caso, indipendentemente dalle sue condizioni giuridiche e urbanistiche, è in grado di esprimere.
E ancora, certamente nessuno dei tre valutatori ha redatto il proprio rapporto di valutazione in funzione di uno standard tale da consentire l'inserimento di tutti gli elementi indispensabili e necessari alla definizione della stessa stima e consentire un confronto corretto e omogeneo dei tre elaborati.
D'altra parte non è responsabilità dei valutatori italiani se la condizione in cui si sono trovati a operare è stata questa. La continua ascesa dei prezzi immobiliari, un periodo con un'inflazione crescente e la difficoltà di reperire i prezzi reali scontati nelle compravendite immobiliari hanno quanto mai reso trascurabile l'opera del valutatore nel nostro Paese che è rimasto a operare con metodologie e criteri privi di quei requisiti di trasparenza, attendibilità e condivisione. Ciò ha portato, anche qualora si fosse voluto, alla pratica impossibilità di applicare gli standard estimativi internazionali e alla difficoltà di ottenere un riconoscimento internazionale del nostro settore delle stime immobiliari.
Oggi, di fatto, il mercato chiede in modo non più differibile al mondo immobiliare e finanziario di dotarsi di metodologie e processi di stima idonei e riconosciuti a livello internazionale per consentire l'adeguamento della distonia presente in Italia e il resto delle nazioni comunitarie e al fine di permettere la piena utilizzazione dei rapporti di valutazione nelle operazioni finanziarie, contabili e immobiliari in un quadro di condivisione e omogeneità di regole e standard. Anche nel campo giudiziario è necessario che le perizie siano redatte secondo precisi standard per garantire al giudice la qualità della prestazione professionale.
Sta emergendo infatti sempre più la necessità della determinazione corretta e puntuale del valore di mercato (fallimenti, esecuzioni immobiliari, concordati preventivi, processi di cognizione). In moltissime circoscrizioni giudiziarie il quesito definito dalla norma di procedura civile è stato integrato, dai giudici delegati, con la richiesta di fondare le proprie analisi estimative su comparazioni reali di mercato tratte da contrattazioni effettive di beni simili ai fini della stima. Ciò risulta ancor più necessario dall'entrata in vigore della riforma del processo civile (legge 80/2005) ove nel processo di esecuzione in forma generica, in particolare l'art. 173-bis che delinea i compiti dell'esperto, il legislatore riconosce alle parti (creditore procedente, intervenuto e debitore) di proporre osservazioni alla relazione dell'esperto richiedendo di fatto all'esperto del giudice di produrre una relazione motivata, trasparente e aderente a criteri di stima riconosciuti.
È perciò compito primario delle categorie professionali comprendere la reale portata della svolta che sta avvenendo nel settore e consentire ai propri iscritti l'adeguamento dell'operare le stime immobiliari in conformità agli standard e alle regole condivise al fine di preservare il ruolo di primo piano che nel mondo delle valutazioni immobiliari in Italia i liberi professionisti oggi hanno riconosciuto.
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