L' art. 1133 cod. civ., dopo aver sancito l'obbligatorietà per i condomini dei provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri, ammette il ricorso all'assemblea contro i medesimi provvedimenti, facendo salva l'impugnazione davanti all'autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall'art. 1137 cod. civ.
Atti dell'amministratore e ricorso all'assemblea
A differenza dell'art. 19, R.D. n. 56/1934, convertito nella legge n. 8/1935, l'art. 1133 cod. civ. sembra invero certamente ammettere il ricorso immediato al Tribunale avverso i provvedimenti dell'amministratore, senza cioè imporre la preventiva denuncia all'assemblea (Cass. n. 960/1977, Foro it. Rep. 1977; Cass. n. 804/1974, Giust. civ. 1974, 1058). È sostenibile, peraltro, che l'esperimento del ricorso all'autorità giudiziaria abbia carattere assorbente, escludendo quindi il ricorso all'assemblea (Cass. n. 2353/1950, Giur. compl. cass. civ. 1950, 3, 309). La norma è povera di indicazioni procedimentali (cfr. Celeste, «L'assemblea», Milano 2003, 45).
Si reputa, pertanto:
- che il ricorso all'assemblea non sia soggetto ad alcun termine di decadenza e che vada presentato per iscritto all'amministratore, obbligandolo a convocare un'assemblea per decidere al riguardo;
- che il ricorso possa provenire dal singolo condomino, ma anche dallo stesso amministratore, il quale voglia sollecitare l'intervento dell'assemblea per veder ratificato il suo operato (Cass. n. 4437/1985; Cass. n. 3024/1975, Giust. civ. Rep. 1975);
- che l'assemblea decida a maggioranza semplice, sempre che essa, nel modificare il provvedimento dell'amministratore, non adotti un atto di straordinaria amministrazione, di per sé richiedente la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2 cod. civ.
Secondo una lettura, l'art. 1133 cod. civ. contemplerebbe una forma di controllo eventuale e successivo dell'assemblea sui provvedimenti dell'amministratore, consentendo una verifica di sola legittimità; nulla, allora, che faccia presagire un complessivo stato di subordinazione dell'amministratore rispetto all'assemblea. Né potrebbe realisticamente rimettersi all'assemblea la minuziosa predisposizione dell'attività che debba essere compiuta dall'amministratore. Dall'alternatività dei rimedi del ricorso all'assemblea o all'Autorità Giudiziaria si argomenta altresì la comunanza dei rispettivi presupposti, ovvero la contrarietà dell'atto impugnato al regolamento di condominio o alla legge (Amagliani, «L'amministratore e la rappresentanza degli interessi condominiali», Milano 1992, 156-157).
È vero, però, che la disposizione di cui all'art. 1133 cod. civ. deve essere differenziata dall'art. 1137 cod. civ., che pure richiama residualmente, e che si riferisce a chiare lettere soltanto ai vizi di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio. Essendo, infatti, l'assemblea l'organo sovrano della volontà dei condomini, il sindacato giurisdizionale sulle delibere non viene mai spinto al punto di valutare il merito o di controllare la discrezionalità delle sue scelte.
Per converso, l'assemblea deve essere in grado di incidere sull'operato dell'amministratore sia nelle ipotesi in cui il provvedimento di questo abbia travalicato l'orbita delle sue attribuzioni, sia per meri motivi di merito, allorché esso le appaia inopportuno, iniquo o poco conveniente. Può pensarsi all'ipotesi in cui l'amministratore prenda provvedimenti che dispongano opere sulla cosa comune, in eccesso ai propri poteri e con lesione dei diritti dei condomini (Cass. n. 12851/1991; Cass. n. 3775/1981). In dottrina si è ritenuto «praticamente consigliabile» il ricorso all'assemblea quando il provvedimento dell'amministratore sia giustificabile in via di legittimità, e la ragione dell'impugnativa si faccia consistere in un « apprezzamento di opportunità o di equità», che, mentre non può essere preso in considerazione del magistrato, può essere invece seguito dall'assemblea (v. Peretti Griva, «Il condominio di case divise in parti nella nuova legislazione», Torino 1942, 386-387, cfr. ancora, Branca, « Comunione. Condominio negli edifici», Comm. cod. civ. a cura di Scialoja, Branca, Bologna-Roma 1982, 614).
Diversamente, si è sostenuto che il rimedio assembleare sia l'unico percorribile per il condomino allorché il provvedimento dell'amministratore violi obblighi imposti non dalla legge o dal regolamento, ma dal rapporto di mandato, potendo in tal caso l'assemblea, quale mandante, tanto annullare il provvedimento del mandatario quanto ratificarlo ( Salis, «Il condominio negli edifici», Tratt. dir. civ. it. diretto da-Vassalli, Torino 1950, 224).
Responsabilità dell'amministratore
Molte voci si levano per affermare il carattere aperto dell'elencazione legislativa delle attribuzioni riconosciute all'assemblea condominiale: in quanto organo destinato a esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, l'assemblea può adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, incontrando (a differenza dell'amministratore, i cui maggiori poteri sono regolati dall'art. 1131 cod. civ.) il solo limite del perseguimento di finalità extracondominiale; limite che non sembra neppure più un granché, a fronte della tendenza al progressivo ampliamento degli «interessi comuni dei condomini», in nome delle esigenze di soddisfacimento dei rispettivi bisogni abitativi dei singoli. Logica conseguenza di questa interpretazione evolutiva dell'organizzazione condominiale è allora, come ben si è detto, la valorizzazione del ruolo dell'assemblea quale «giudice» dei ricorsi presentati dai condomini contro gli atti di gestione (Basile, «Regime condominiale ed esigenze abitative», Milano 1992, 81).
L'effettività del controllo dell'assemblea sull'operato dell'amministratore impone tuttavia l'affidamento all'organo collegiale di entrambe le fasi dell'impugnazione:
• quella rescindente, consistente nell'annullamento o nella revoca del provvedimento dell'amministratore viziato,
• quella rescissoria, che comporta l'adozione di un nuovo atto di gestione destinato a sostituire il primo.
La rivendicazione della potestà di sindacato dell'assemblea sui compiti dell'amministratore non si riduce alla rivendicazione del primato dell'organo superiore rispetto alle decisioni dell'inferiore: essa spiega, piuttosto, la preferenza per l'assetto democratico del gruppo, regolato dal metodo collegiale e dal principio maggioritario, e ispirato dall'idea della collaborazione tra i condomini nella gestione dei beni comuni.
Si consideri del resto, in più ampia prospettiva, come il coefficiente dell'incidenza dell'assemblea dei condomini sulle attribuzioni dell'amministratore non è univocamente condizionato dalla ricostruzione, in termini di relazione organica o di schema contrattuale, del rapporto amministratore condominio. La soluzione di quello che è poi uno dei più controversi enigmi dibattuti in materia di condominio, discende non da una aprioristica opzione sulla diversità soggettiva del condominio, ma dal riscontro della speciale disciplina normativa.
La lettura, in particolare, di tre disposizioni codicistiche appare in grado di fornire meditate risposte ai nostri interrogativi:
- l'art. 1129 cod. civ., che rimette all'assemblea la nomina e la revoca dell'amministratore;
- l'art. 1131 cod. civ., secondo cui l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 cod. civ. «o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea»;
- l'art. 1133 cod. civ., qui in discussione, che, come visto, ammette il ricorso all'assemblea da parte dei singoli condomini contro i provvedimenti dell'amministratore.
Dal complesso di queste tre norme può trarsi conferma dell'eclettismo del rapporto. Se la legge assegna all'assemblea il potere di nomina e di revoca dell'amministratore, alla medesima assemblea deve pur spettare il controllo sul suo operato, la facoltà di confermarlo alla fine dell'anno d'incaricoe la determinazione del compenso per l'opera prestata (Salis, cit., 168).
Fino a qualche tempo fa, si affermava, per esempio, che il potere del singolo condomino di controllare la gestione dell'amministratore sussistesse normalmente in sede di rendiconto annuale presentato dall'amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, riconoscendosi al condomino il diritto di ottenere dall'amministratore l'esibizione di documenti contabili, al di fuori di tale sede, soltanto ove si dimostrasse uno specifico interesse al riguardo (cfr. Cass. n. 2220/ 1984, Giust. civ. 1985, 1189). Più di recente, i giudici hanno invece consacrato la facoltà di ciascun condomino di pretendere in qualsiasi momento dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili, negandosi la necessità di specificare la ragione per la quale egli intenda prendere visione o estrarre copia dei documenti stessi, con l'unico limite che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, e con l'accorgimento che i relativi costi siano assunti dai condomini istanti (cfr. Cass. n. 15159/ 2001, Studium Juris 2002, 396; Cass. n. 8460/1998, Giust. civ. 1999, 2456). Il fatto che il mandato ad amministrare venga conferito all'amministratore dall'assemblea sta inoltre a spiegare la posizione di assoluta autonomia che l'amministratore assume nei confronti dei singoli partecipanti, i quali, anzi, si reputano vincolati, individualmente, a eseguire tutte le decisioni che l'amministratore, nei limiti delle sue attribuzioni, ritenga necessario adottare (Salis, cit., 184). Un mandatario munito dunque di autorità superiore a quella di ciascuno dei mandanti, che non possono in alcun modo soverchiarne la libertà di azione (Peretti Griva, cit., 385). Ciò detto, all'amministratore si attribuiscono tuttavia le sembianze di un rappresentante di « persone singole» (i proprietari delle porzioni dell'edificio, appunto) e giammai di un ente distinto da esse (Salis, cit., 198). Ma non è mancato chi ha opposto che l'amministratore rappresenti, più che i singoli condomini, il condominio, e che perciò solo la volontà di questo, espressa con le necessarie forme e maggioranze, può imporsi all'amministratore anche nell'ambito dell'attività di gestione (Peretti Griva, cit., 385).
Cosi ricostruita la sfera di intangibilità delle attribuzioni sostanziali dell'amministratore,e tornando alle fattispecie analizzate nelle due recenti sentenze della cassazione, non sembra neppure astrattamente predicabile una responsabilità dell'amministratore nei confronti dei singoli condomini per il solo esercizio da parte del primo del potere ex art. 1133 cod. civ. di adottare provvedimenti di gestione. L'amministratore può infatti ritenersi responsabile nei confronti dei condomini unicamente per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri o, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, mentre è priva del necessario connotato di antigiuridicità del fatto, e perciò di ingiustizia della lesione, l'attività provvedimentale dell'amministratore che rimanga riconducibile all'ambito legislativo o regolamentare dei suoi poteri.
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