A ciò si aggiunga che l'art. 11 citato sembra essere privo d'inderogabilità implicita, non avendo valenza processuale o pubblicistica, e che la nuova norma, diretta a sanzionare i patti contrari alla legge (art. 13, legge n. 431/1998), pare abbia disposto una normativa meno rigorosa rispetto alla precedente, avendo la preoccupazione di garantire la durata minima della locazione e di impedire al locatore di incassare un canone superiore a quello pattuito nel contratto, scritto, registrato o comunque contrattualmente stabilito, o superiore ai limiti consentiti dai contratti agevolati.
L’intervenuta abrogazione a opera della legge n. 431/1998, limitatamente alle locazioni abitative, dell’art. 79 della legge dell’equo canone porta dunque a ritenere che la previsione di una cauzione di misura superiore alle tre mensilità non sia ormai sanzionata da alcuna nullità, salvo che, giusto quanto previsto dall’art. 13, legge n. 431/1998, tale pattuizione non sia pur indirettamente finalizzata a riconosce al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.
Simile soluzione viene individuata dall’orientamento prevalente in un’interpretazione dello spirito complessivo della nuova legge, che ripristina l’autonomia contrattuale delle parti nella determinazione del canone di locazione (art. 2, comma 1 legge n. 431/1998). Se è dato alle parti fissare liberamente la misura dell’obbligazione principale derivante per il conduttore dal contratto, a maggior ragione si può dedurre la possibilità che la libertà contrattuale si esplichi in relazione a un elemento accessorio, quale viene considerato il deposito cauzionale.
GARANZIA
Il deposito ha la funzione di garanzia dell’adempimento degli impegni che il conduttore si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell’immobile locato allo spirare del termine finale e sino al ripristino dei danni eventualmente arrecati all'alloggio oggetto del contratto.
Pertanto, nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto: l’obbligo di restituzione è correlato alla verifica della condizione che il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché diversamente assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è appunto quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore.
Il deposito cauzionale viene ricondotto alla figura del pegno irregolare: la somma passa in proprietà del locatore e i frutti vengono da esso acquisiti. Il locatore può liberamente disporre della somma con il solo obbligo di restituzione quando venga meno la causa della garanzia, ovvero sia verificato l’adempimento.
Le parti possono anche non prevedere nel contratto il versamento di alcuna cauzione, si deve intendere che i contraenti vi abbiano rinunciato.
Qualora nel corso della locazione l’immobile venga venduto, l’importo versato a titolo di cauzione deve essere consegnato dal venditore al nuovo proprietario, aumentato degli interessi fino a quel momento maturati.
COME SI FA
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I sottoscritti ………………….. e ………………….., quali parti locatrici dell’immobile sito in ………………….., via ………………….. n. ………………….., così come oggetto del contratto di locazione firmato in pari data, dichiarano di ricevere da ………………….., quale parte conduttrice dell'immobile sopraindicato, la somma di ………………….. euro (………………….. euro) a titolo di deposito cauzionale infruttifero.
Il deposito cauzionale sarà restituito all'atto della regolare riconsegna dell’immobile, previo contraddittorio tra le parti in ordine agli eventuali danni.
Il deposito cauzionale non potrà mai essere imputato in conto canoni e/o oneri accessori, se non successivamente alla riconsegna degli immobili.
Il deposito cauzionale dovrà essere ricostituito in caso di utilizzo e, a richiesta della parte locatrice, potrà essere aumentato proporzionalmente al variare del canone di locazione.
Redatto, confermato e sottoscritto in ………………….. il …………………..
Firme delle parti …………………..
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DEPOSITO CAUZIONALE E FIDEIUSSIONE
Il deposito cauzionale può essere versato in contanti, ma nulla vieta al locatore di pretendere una fideiussione bancaria.
Si tratta di un contratto con cui un soggetto si obbliga in proprio nei confronti del creditore per garantire l’adempimento di un’obbligazione altrui (art. 1936 c.c.).
Il ricorso a tale contratto nella locazione è ritenuto pienamente operante, nonostante le perplessità di qualche voce isolata che ritiene svantaggiosa la fideiussione per il conduttore in quanto comporterebbe dei costi per lo stesso, a differenza del classico deposito su cui maturerebbero, invece, interessi a suo favore.
Per converso deve però considerarsi che la fideiussione non priva della disponibilità di una somma di denaro il conduttore e, quindi, è per lui più vantaggiosa.
Quanto alla disciplina, la fideiussione è regolata dal codice civile che pone un limite corrispondente a quanto dovuto dal debitore principale e vietando che venga prestata a condizioni più onerose (art. 1941 c.c.). È previsto anche che il fideiussore sia obbligato in solido con il debitore principale al pagamento del debito, ma è concesso alle parti, nella loro autonomia negoziale, la facoltà di stabilire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima che il debitore principale sia stato escusso (art. 1944 c.c.).
La fideiussione prestata a garanzia di un rapporto di locazione si estende all'intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso quindi quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione. Non ricorre, in questo caso, un'ipotesi di fideiussione omnibus: e ciò perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, e, dall'altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti e all'entità dei canoni locativi, il cui importo è individuato sulla base delle previsioni contrattuali.
In giurisprudenza (Cass. 13 febbraio 2009, n. 3525) sono ormai consolidati i principi per cui:
con specifico riferimento alla fideiussione prestata in relazione a un contratto di locazione, ove si determini una morosità del conduttore tale da giustificare la domanda di risoluzione da parte del locatore, questi è tenuto a riferire al fideiussore della morosità, onde farsi autorizzare ad attendere il pagamento. Diversamente, trova applicazione la previsione dell'art. 1956 c.c., secondo cui il fideiussore è liberato dalla propria obbligazione;
in termini generali, che valgono anche nello specifico argomento trattato, la fideiussione può avere carattere unilaterale ed essere quindi valida ed efficace nonostante la sottoscrizione sia stata effettuata a opera del solo fideiussore e non del debitore;
deve ritenersi valida la clausola con la quale il fideiussore rinunci a opporre contro il locatore, così come invece previsto dall’art. 1945 c.c., tutte le eccezioni che spettano al conduttore, in quanto la citata norma non tutela un interesse di ordine pubblico ma un interesse di natura privata e può pertanto essere derogata dalle parti nell'esplicazione del principio di autonomia contrattuale.
CAUZIONE
La restituzione del deposito avviene allo scioglimento del contratto, quando l’immobile è stato consegnato al locatore e sono state verificate l’assenza di danni determinati dal conduttore e l’adempimento dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione.
Il locatore è tenuto a restituire la cauzione ricevuta al momento del rilascio dell'immobile locato, a meno che non la trattenga, anche in parte, per sopperire a un eventuale inadempimento del conduttore o a eventuali danni provati nell’unità immobiliare. Il deposito, come si è visto, garantisce tutte le prestazioni gravanti sul conduttore, talché la sua restituzione deve avvenire dopo che esso abbia esaurito tale sua funzione e per la parte che supera il soddisfacimento degli eventuali crediti del locatore. Può essere restituito anche in tempi successivi alla riconsegna dell’immobile, ma non può essere trattenuto a tempo indeterminato allo scopo di una eventuale futura rivalsa, dovendo quest’ultima formare semmai oggetto di specifico giudizio.
IN SINTESI
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Accertato l’esatto adempimento delle obbligazioni gravanti sul conduttore viene meno l’esigenza giustificativa dello stesso deposito e pertanto sorge in capo al locatore l’obbligo di restituirlo.
L’obbligazione di restituire il deposito cauzionale ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, così che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore senza però proporre domanda giudiziale per l’attribuzione dello stessa, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può addirittura richiedere e ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo da parte del giudice del luogo ove è sito l’immobile per ottenere il pagamento di quanto dovutogli: spetterà semmai al locatore, in sede di opposizione, far valere i propri diritti in ordini ai lamentati danni riscontrati nell’immobile rilasciato ovvero ad altre inadempienze poste in essere dal conduttore in riferimento al concluso rapporto di locazione.
Ove avvenga lo svincolo, volontario o coattivo, dei beni oggetto di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza, proprio in ragione della funzione tipica dell'istituto, un effetto diverso e ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida rappresentata dal deposito stesso, non potendosi quindi presupporre, sempre e comunque, dalla sua dismissione l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire (Cass. 21 aprile 2010, n. 9442).
Se nella pendenza del rapporto locatizio l’immobile viene alienato, il terzo acquirente, ai sensi dell’art. 1602 c.c., è tenuto necessariamente a rispettare la locazione e quindi subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto. E lui dunque che, salvo che non sia stato diversamente pattuito, assume l’obbligo dell’originario locatore di restituire il deposito cauzionale e i relativi interessi al conduttore. In ogni caso la parte venditrice resta solidalmente obbligato con il nuovo proprietario verso il conduttore per la restituzione del deposito cauzionale che il conduttore ha versato.
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L’ OBBLIGO DI RIPRISTINO
Il deposito cauzionale esplica la sua funzione di garanzia anche nel caso in cui siano state apportate migliorie all’immobile, modificandolo, senza il consenso del locatore (Cass. 2 aprile 2009, n. 7992).
Questa tesi trova supporto anzitutto nella disciplina dell'art. 1590 c.c. secondo la quale il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta.
Le modifiche apportate all'immobile e la mancata remissione in pristino dello stesso, da un lato, legittimano la mancata restituzione del deposito cauzionale; dall'altro, devono portare a ritenere priva di efficacia l'offerta di restituzione dell'immobile effettuata ex art. 1216 c.c., secondo cui “se deve essere consegnato un immobile, l’offerta consiste nell’intimazione al creditore di prenderne possesso”, perché così operando l’immobile viene offerto in restituzione non rimesso in pristino stato.
Se le modifiche persistono arrecano un danno al locatore , se non altro per il fatto di costringerlo a provvedere lui stesso alla rimessione in pristino, con le relative spese.
Questa tesi trova conferma nella giurisprudenza della Suprema Corte che considera legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli art. 1176 e 1218 c.c. di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti inadempiente all'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c. (Cass. 1° luglio 1998, n. 6417).
GLI INTERESSI LEGALI
Sul deposito cauzionale maturano gli interessi legali, che devono essere corrisposti, non necessariamente alla scadenza di ogni anno (Cass. 27 novembre 2006, n. 25136), solo se richiesti dal conduttore con rituale domanda, non potendo il giudice provvedervi d’ufficio (Cass. 30 ottobre 2009, n. 23052).
L'obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale e l'obbligo del conduttore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l'istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti (Cass. 21 giugno 2002, n. 9059).
Può anche accadere che il locatore non adempia a tale obbligo e vi provveda invece alla scadenza contrattuale definitiva. È certo, in primo luogo, che tale obbligo ha natura imperativa in quanto persegue una finalità di ordine generale posta a tutela del contraente più debole e ostativa a che la cauzione, mediante i frutti percepiti dal locatore, si traduca in un illegittimo incremento del corrispettivo della locazione. Il che comporta che gli interessi nella misura legale devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. È peraltro da ritenersi nullo il patto contrattuale di versamento del deposito cauzionale su un libretto di risparmio intestato al conduttore con capitalizzazione degli interessi, qualora il conduttore consegua un ammontare inferiore di interessi legali che integra un trattamento per lui inferiore.
Si pone però la questione se, una volta adempiuta tardivamente da parte del locatore l’obbligazione di corresponsione annuale degli interessi sul deposito cauzionale, gli interessi non corrisposti producano altri interessi (cosiddetti anatocistici) per effetto dell’assommarsi al capitale. La risposta va ricercata nel disposto dell’art. 1283 c.c., che subordina il diritto agli interessi sugli interessi a due presupposti, individuati nella scadenza (e quindi nell’esigibilità) del debito per interessi semplici e nella consistenza dello stesso, che deve avere a oggetto interessi semplici dovuti per almeno sei mesi a far tempo dall’insorgere del relativo obbligo. Il tutto, ben lungi dall’avere una applicazione automatica, deve comunque essere richiesto con apposita domanda giudiziale, con decorrenza quindi degli interessi composti dalla domanda medesima, in ragione del principio per cui la durata del processo non deve ritorcersi in danno della parte vittoriosa. Ai sensi del citato art. 1283 c.c. affinché un debito di interessi produca a sua volta interessi, occorre quindi, oltre ai presupposti sopra visti, che sia stata formulata una specifica e autonoma domanda giudiziaria. E così, mentre la scadenza contrattuale definitiva rappresenta il termine dal quale decorre l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale, qualora lo stesso abbia assolto la sua funzione di garanzia, non così può dirsi per il pagamento degli interessi semplici, per il quale detto termine è costituito dalla fine di ogni annualità locatizia, mentre la proposizione della domanda giudiziale rileva ai fini del riconoscimento degli interessi anatocistici.
Il diritto del conduttore a vedersi restituito il deposito cauzionale si prescrive in dieci anni, che decorrono dalla cessazione del rapporto di locazione, o meglio, stante la sua specifica funzione di garanzia, dal momento di effettiva riconsegna dell’immobile. E è proprio tale sua funzione che ne esclude l’assimilazione al canone o comunque a un corrispettivo della locazione, invece sottoposti alla prescrizione breve quinquennale.
Il deposito cauzionale garantisce il locatore dell’adempimento di tutti gli obblighi che incombono sul conduttore: non può quindi essere equiparato al canone, concretandosi in una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, venuta appunto meno la predetta funzione di garanzia, può chiederne la restituzione. Non è superfluo aggiungere che il termine breve quinquennale previsto dall’art. 2948 cod. civ. riguarda esclusivamente l’azione del locatore diretta a ottenere il pagamento del canone locativo, mentre per quel che riguarda la domanda del conduttore di restituzione delle somme versate in più rispetto a quelle legalmente dovute (ovvero versate non a titolo di canone) deve trovare applicazione la prescrizione ordinaria decennale.
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